Impuestos sobre viviendas

Uno de los temas más habituales de muchos contribuyentes es determinar la tributación de la compra y/o venta de una vivienda. A continuación, se analizarán todos aquellos puntos importantes en cuanto a los impuestos a los que debe hacer frente un contribuyente cuando desea comprar, poseer en propiedad o vender una vivienda.

 

TPO o IVA (cuando se compra una vivienda)

En este apartado, se analizará si la compra de una vivienda está sujeta a IVA o ITP (en términos generales, los casos específicos deberán analizarse para determinar si procede IVA o TPO).

La vivienda estará sujeta a IVA cuando se trate de una vivienda nueva. Se entenderá como primera entrega de vivienda cuando se adquiere al promotor que la hubiera construido o rehabilitado. Es importante indicar que, si el promotor le ha alquilado la vivienda a una persona durante dos año o más y, posteriormente, la compra una persona distinta a la cual se la había alquilado inicialmente, la misma deberá tributar por TPO.

Por otra parte, la vivienda tributará por TPO cuando se trate de la segunda o ulterior entrega de vivienda.

 

Dación en pago de la vivienda habitual

La dación en pago de la vivienda habitual podrá estar exenta de tributar en el IRPF (si se produce una ganancia patrimonial) siempre y cuando se cumplan los requisitos legalmente establecidos en nuestro ordenamiento jurídico-tributario. Así mismo, se deben cumplir las siguientes circunstancias:

  • Que se produzca con la transmisión de la vivienda habitual del deudor.
  • Que la vivienda se haya transmitido a la entidad financiera por la nación en pago o por ejecuciones judiciales.
  • Que la finalidad sea la cancelación de deudas hipotecarias relacionadas con la vivienda habitual.
  • Que el deudor no disponga de otros bienes para hacer frente al pago de la deuda hipotecaria de la vivienda habitual.

Al igual que sucede con otras situaciones, para determinar la ganancia o pérdida patrimonial de la vivienda habitual, se determinará por la diferencia entre el valor de transmisión y adquisición siendo el valor de transmisión el determinado por la deuda que se extingue.

La ganancia o pérdida patrimonial, al igual que en otros casos en donde hay una vivienda, tributará en la base imponible del ahorro.

 

Permutas.

Cuando se produce una permuta, podemos estar ante una ganancia o pérdida patrimonial dando lugar a que tengamos que cumplir con el fisco. La forma de calcular una permuta es la siguiente:

Valor de adquisición – valor del mercado del bien o derecho que ser recibe a cambio o el bien del mercado del bien o derecho entregado (el mayor de los dos).

Un ejemplo típico de permuta es el terrenos para la construcción de viviendas. En este caso, cuando se transmite un solar, se produce la alteración patrimonial (ganancia o pérdida patrimonial). En este caso, es importante destacar el pago aplazado (por ejemplo, mediante la entrega de pisos ante la transmisión del terreno). Atendiendo a consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos, cuando se produce un pago aplazado, existen dos alternativas, bien imputar la ganancia patrimonial a medida que se haga el pago de los cobros o, imputarla al año en el cual se haya realizado la permuta (transmisión) del bien inmueble.

 

Operaciones de canje de valores.

Para determinar la ganancia o pérdida patrimonial de canje de valores, se puede optar por la forma habitual o, en su defecto, y siempre que se cumplan los requisitos, aplicar el régimen especial previsto en el Título VII Capítulo VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

Otros impuestos que debe tener en cuenta una persona que ha adquirido una vivienda es el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles). El mismo se pagará al Ayuntamiento en donde se encuentre situado el inmueble.

 

Exención por reinversión en vivienda habitual

Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual, puede aplicar la exención por reinversión de vivienda habitual siempre y cuando se cumplan do requisitos, en términos generales:

  • Se trate de su vivienda habitual de acuerdo con el impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
  • La inversión en su nueva vivienda habitual se realice en el plazo no superior a dos años. También es posible invertir parte de la ganancia patrimonial en la vivienda habitual. En este caso, solamente se podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual a la parte que se haya reinvertido teniendo que tributar por la ganancia patrimonial resultante de acuerdo con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, esto es, tributar en la base imponible del ahorro entre el 19 y el 23%.

 

Cuando se trata de un no residente fiscal en España, pero sí es miembro de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información, podrá aplicarse la deducción de la reinversión en la vivienda habitual. Esto es, cuando se adquiere una vivienda a una persona no residente fiscal en España, la persona que adquiere el inmueble está obligada a retenerle un 3% a la persona no residente e ingresarlo en la Agencia Tributaria. Así mismo, el adquirente deberá entregar al vendedor el modelo 211 para que éste puede deducirse esa cantidad de su ganancia patrimonial. En el caso de que se produjera una pérdida patrimonial, podrá solicitar la devolución de ingresos indebidos.

 

Otros impuestos a tener en cuenta relacionados con la vivienda son los siguientes: IRPF y la plusvalía municipal. En el caso del IRPF, lo deberá pagar el vendedor del inmueble y tributará por la base imponible del ahorro (del 19 al 23%) si obtiene una ganancia patrimonial (valor de transición menos valor de adquisición, en términos generales). En el caso de que haya obtenido una pérdida patrimonial en la venta de su casa, no tendrá obligación de pagar la plusvalía de acuerdo con diversas Sentencias.

 

 

José Miguel Golpe Saavedra

Consultor fiscal, empresarial y patrimonial

www.josemiguelgolpesaavedra.es

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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